1015 부동산 대책│투기과열지구 · 조정대상지역 · 정부지원대출Top3 총정리

 

10·15 부동산 대책 총정리

 

핵심정리

10·15 부동산 대책 총정리입니다. 서울 전역·경기 12곳 규제지역 + 토허구역 지정, LTV 40%·갭투자 전면 금지 적용일등 한눈에 알 수 있도록 설명드리겠습니다.

요약: 10월 15일 발표로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되었고, LTV 40%·스트레스 DSR 하한 3% 등 금융 규제가 강화되고, 아파트 갭투자는 10월 20일부터 전면 금지됩니다. 

 

서울 · 경기 투기과열지구, 조정대상 지역 표시

☆민트컬러 : 현행  : 조정대상지역 

★레드컬러 : 개선 : 서울 전 지역 ( 25개 자치구) 

                             경기 ( 12개 지역)

개선 : 서울 전 지역 ( 25개 자치구) , 경기 ( 12개 지역)

서울 전역과 경기 12곳 이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정

적용일 핵심

■ 10/16부터LTV 40%(규제지역), 스트레스 DSR 하한 3% 적용 시작. 10/15까지 대출·계약 완료분은 종전 기준 예외 가능.

→근거: 정부·언론 Q&A 보도 요약

■ 10/20부터토지거래허가 의무·2년 실거주 의무 발생(19일까지 체결 계약은 미적용). 갭투자 전면 금지도 동일 일자 발효.

→ 근거: 지정 공고 후 5일 경과 효력

※ 상세 조항과 예외는 아래 Q&A와 표 참조.

① 어디가 규제되나? — 지역·유형

이번 지정으로 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕·하남)이 규제지역이자 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

• 갭투자 금지 아파트(분양권/입주권 포함) 전세 끼고 매매 전면 금지(10/20~).
• LTV 규제지역 내 주담대 일반 40% 적용(10/16~).
• 실거주 의무 허가 거래분에 2년 거주 부과(10/20~).

10·15 부동산 대책 ─ 규제지역/토지거래허가구역 지정 현황

구분	기존	개선
조정대상지역	✓ (서울) 4개구 └ 강남구, 서초구, 송파구, 용산구	✓ (서울) 25개구 전역 ✓ (경기) 12개 지역 └ 과천시, 광명시,    수원시 영통구·장안구·팔달구,    성남시 분당구·수정구·중원구,    안양시 동안구, 용인시 수지구,    의왕시, 하남시
투기과열지구	(표기 없음)	✓ (서울) 25개구 전역 ✓ (경기) 12개 지역 └ 과천시, 광명시,    수원시 영통구·장안구·팔달구,    성남시 분당구·수정구·중원구,    안양시 동안구, 용인시 수지구,    의왕시, 하남시
토지거래허가구역	✓ (서울) 4개구 등 └ 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 및   압구정·여의도·목동·성수동,   신속통합기획 재건축·재개발 단지,   공공택지 개발지구, 용산정비창 등	✓ (서울) 25개구 전역 ✓ (경기) 12개 지역 └ 과천시, 광명시,    수원시 영통구·장안구·팔달구,    성남시 분당구·수정구·중원구,    안양시 동안구, 용인시 수지구,    의왕시, 하남시 → (대상) 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택

 

② 금융규제 핵심표

항목	주요내용	비고
LTV	규제지역 LTV 70% → 40%	10/16 적용
고가주택 한도	시가 15억 초과~25억 이하는 4억원, 25억 초과 2억원	10/16 적용
스트레스 DSR	가산금리 하한 1.5% → 3.0%	한도 10~15% 축소 가능
전세대출 보유	규제지역 3억원 초과 아파트 취득 시 전세대출 회수	배우자 포함
신용대출	1억원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 주택 매수 제한	대출 실행일 기준
토지거래허가	아파트·연립·다세대 허가 후 거래, 2년 실거주 의무	10/20 적용

1015 부동산 대책 발표- 집 사기 더 어려워지는건가?

③ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 토지거래허가·실거주 의무는 언제부터인가요?

A. 10/20(일)부터 효력 발생. 10/19까지 체결한 계약은 허가·2년 거주 의무 미부과.

Q. 주담대 LTV 40%는 언제부터 시행되나요?

A. 10/16(목) 전면 시행. 10/15까지 대출 접수·계약·계약금 납부 완료분은 종전 기준 적용 예외 가능.

Q. 전세대출·신용대출 보유 시 매수 제한은?

A. 전세대출 보유자가 규제지역 3억원 초과 아파트 취득 시 전세대출 회수. 1억원 초과 신용대출 보유 차주는 1년간 규제지역 주택 매수 불가.

Q. 스트레스 금리 3%로 바뀌면 한도는 얼마나 줄어드나?

A. 소득·만기 가정에 따라 약 10~15% 내외 축소 가능(예: 연소득 5천만원 기준 수천만원 감소 예시).

Q. 세금·청약 규제도 바뀌나?

A. 규제지역 다주택 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%), 양도세 중과(일부 유예), 1가구1주택 비과세 요건에 2년 거주 추가, 1순위 청약요건 강화(통장 2년+세대주), 전매제한 즉시 적용 등.

 

④ 실수요자를 위한 정부지원대출 TOP 3

한 줄 정리: 담보 위주에서 소득·상환능력 중심으로 심사가 바뀌면서, 정부보증형 정책대출이 실수요자의 현실적 선택지가 됩니다.

1) 디딤돌 대출 — 생애최초 대표

• 대상: 무주택, 부부합산 연소득 ≤ 6,000만원(특례 시 상향 사례)
• 주택가액: 통상 5억원(특례 6억원) 수준
• 한도/금리(예시): 최대 2.4억(생애최초 3.2억) / 연 2.3~3.5%
• 상환: 원리금균등·체증식 선택, 생애최초·신혼·다자녀 우대금리

2) 보금자리론 — 장기 고정금리

• 대상: 무주택 또는 1주택 처분조건부
• 소득/주택가액: 부부합산 7천만(맞벌이 8,500만) / 시가 9억원 이하
• 한도/금리(예시): 최대 6억원 / 연 3.4~4.1% 고정
• 특징: 금리 변동 리스크 낮음, 우대금리 다수

3) 버팀목 전세자금대출 — 전세 실수요

• 대상: 무주택 세대주, 부부합산 소득 5천만원 이하
• 보증금/한도(예시): 수도권 3억·지방 2억 / 최대 1.2억
• 금리/기간(예시): 연 2.5~3.3% / 2년 단위, 최대 10년
• 특례: 청년·신혼·지자체 연계 시 1%대 금리 가능

대출명	금리(예시)	한도	추천대상	핵심 포인트
디딤돌	2.3~3.5%	최대 3.2억	생애최초·신혼	우대금리 폭넓음
보금자리론	3.4~4.1%	최대 6억	중산층 실수요	장기 고정, 안정성
버팀목	2.5~3.3%	최대 1.2억	청년·전세	저금리, 연장 가능

※ 실제 한도·금리는 신청 시점의 정책·소득·신용·주택가액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 소득·자산별 조합 가이드(예시)

구분	연소득 자산	추천 상품	포인트
청년·초년생	≤ 3,000만 / ≤ 2억	버팀목 전세	보증금 80%·2%대 금리
신혼·생애최초	≤ 6,000만 / 3~4억	디딤돌	우대금리·전입 의무 체크
중산층 실수요	7,000~9,000만 / 4~6억	보금자리론	장기 고정금리 안정성

⑥ 체크리스트 — 발표 직후 1~2주 유의사항

• 규제지역·토허구역 확정 공고와 적용일 재확인
• 10/15 이전 계약·대출 접수분 종전 기준 적용 여부 증빙
• 전세대출 보유 시 3억 초과 아파트 취득 제한/회수 주의
• 스트레스 DSR 3% 반영 후 실제 한도 시뮬레이션 필수
• 청약·전매제한·세제 중과 예외·유예 항목 확인

 

1015 부동산 대책편

 

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